Περισσότερες Δημοσιεύσεις

Άρθρα

PDF PDF Version

Δίκαιο ακινήτων στην Αγγλία: Επενδυτικές στρατηγικές

Στην Αγγλία δεν υπάρχει η έννοια του πράγματος όπως αυτή υφίσταται στο ελληνικό αστικό δίκαιο. Ούτε δίκαιο ακινήτων όμως υπάρχει με την αυστηρή έννοια του όρου.

Ο κλάδος του δικαίου που αφορά τα ακίνητα στην Αγγλία αναφέρεται ως Property law, δηλαδή δίκαιο της ιδιοκτησίας. Άλλοι αναφέρονται στον κλάδο ως Land law, που σημαίνει δίκαιο της γης και άλλοι ως Real estate law, που σημαίνει δίκαιο αγοραπωλησιών ακίνητης ιδιοκτησίας. Για τους σκοπούς αυτού του άρθρου θα αναφερόμαστε στο Αγγλικό δίκαιο των ακινήτων.

Επίσης δεν είναι τυχαίο ότι, οι εντρυφήσασες και στα δύο δίκαια, ελληνικό και αγγλικό, δεν τολμούν να αναφερθούν σε Αγγλικό εμπράγματο δίκαιο λόγω των σπουδαίων διαφορών που υπάρχουν. Παράδειγμα αυτής της παραδοχής αποτελεί η μη ύπαρξη των όρων Freehold ή leasehold στο ελληνικό δίκαιο, αλλά και η αντίστοιχη μη ύπαρξη των όρων πράγμα, κυριότητα, νομή η κατοχή στο αγγλικό δίκαιο των ακινήτων.


Βασική ορολογία αγγλικού δικαίου ακίνητης ιδιοκτησίας

Όποιος έχει ασχοληθεί με την αγορά ακινήτου στην Αγγλία θα έχει ασφαλώς συναντήσει τους όρους Freehold και Leasehold. Στις πινακίδες των μεσιτών αστικών συμβάσεων της Μεγάλης Βρετανίας, είναι οι λέξεις που φαντάζουν με σκούρα μεγάλα γράμματα κάτω από την λέξη tenure.

Δυστυχώς όμως πολλοί επενδυτές δεν ασχολούνται ιδιαίτερα με την νομική φύση των «δικαιωμάτων» αυτών. Οι επενδυτές επικεντρώνονται σε παράγοντες όπως η τοποθεσία, η λειτουργικότητα, η καλαισθησία και η αξία. Αυτοί είναι άλλωστε οι κύριοι παράγοντες που ανά τον κόσμο «ανεβάζουν και κατεβάζουν» την αξία ενός ακινήτου. Στην αγγλική αγορά ακινήτου όμως, ο νομικός παράγοντας επηρεάζει την αξία σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό απ’ ότι στις λοιπές ηπειρωτικές χώρες.

Ενώ στις περισσότερες κέντρο-ευρωπαϊκές χώρες ο νομικός παράγοντας αφορά την διαφάνεια και ισχυρότητα του τίτλου, στην Αγγλία αφορά και το είδος του δικαιώματος που μεταβιβάζεται με τον τίτλο. Αγνοώντας λοιπόν τις λέξεις Φρηχολντ και Ληζχολντ, οι επενδυτές αγνοούν ουσιαστικά τον μεγαλύτερο κίνδυνο που μπορεί επηρεάσει δραματικά την μελλοντική αξία του ακινήτου τους.

Σε γενικές γραμμές σε ένα ακίνητο μπορεί να υπάρχουν ταυτόχρονα δύο είδη συμφερόντων αυτά είναι γνωστά στο αγγλικό δίκαιο ως leasehold και freehold. Ο τρόπος με τον οποίο ένα πρόσωπο ασκεί αυτά τα δικαιώματα λέγεται tenure, που ετυμολογικά προκύπτει από το λατινικό tenere και σημαίνει κρατώ. Οι όρος βασίζεται στην γενική παραδοχή ότι όλη η ακίνητη περιουσία στην Αγγλία ανήκει στην βασιλική οικογένεια, η οποία επιτρέπει στους πολίτες να «κρατούν» κάποιο ακίνητο δυνάμει κάποιου δικαιώματος.

Το Freehold είναι ότι πιο κοντινό υπάρχει με τον ελληνικό όρο της πλήρους κυριότητας, χωρίς όμως να είναι ταυτόσημο αυτής. Το Φρηχολντ ουσιαστικά είναι το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου χωρίς χρονικό περιορισμό. Μεταβιβάζεται κληρονομείται και είναι απεριόριστης διάρκειας. Ο δικαιούχος δε του freehold (Freeholder) μπορεί να δημιουργεί δικαιώματα Leasehold προς όφελος τρίτων, διατηρώντας παράλληλα το δικαίωμα να μεταβιβάσει το δικαίωμα του.

Το leasehold, δημιουργείται από το freehold και αφορά το ίδιο ακίνητο. το leasehold παρέχει το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου αλλά το περιορίζει χρονικά. Κατά κάποιον τρόπο ομοιάζει με την μίσθωση αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι και όπως εξηγήθηκε ανωτέρω όποιοι παραλληλισμοί και μεταφράσεις νομικών όρων στο δίκαιο των ακινήτων δεν είναι δόκιμοι. Άλλωστε η ενοχική σύμβαση της μίσθωσης υφίσταται στο αγγλικό δίκαιο και είναι γνωστή ως tenancy.

Το leasehold μεταβιβάζεται και κληρονομείται. Επίσης άλλα δικαιώματα μπορούν να δημιουργηθούν από αυτό όπως νέο leasehold για μικρότερο χρονικό διάστημα με την σύμβαση του sub-lease ή under-lease.

Στην πραγματικότητα το leasehold είναι ένα wasting asset δεδομένης της εξάρτησής του με τον χρόνο, αλλά για αρκετούς λόγους ορισμένοι επενδυτές προτιμούν την αγορά του δικαιώματος leasehold παρά του freehold.


Επενδυτές και ακίνητα στην Αγγλία

Επενδύσεις με αντικείμενο τα ακίνητα ανήκουν στις εναλλακτικές επενδύσεις (alternative investment, όπως ο όρος έχει καθιερωθεί στην αγορά. Εκτός από τις γνωστές επενδυτικές αποδόσεις που έχουν τα απανταχού ακίνητα, στην Αγγλία και άλλες μορφές αποδόσεων καθίστανται εφικτές λόγω της φύσης του αγγλικού δικαίου των ακινήτων.

Θεσμικοί επενδυτές, όπως ασφαλιστικές εταιρίες, εμπορικές και επενδυτικές τράπεζες, αλλά και hedge funds καθώς και διάφορα ιδιωτικά κεφάλαια επενδύουν στην αγορά ακινήτου της Αγγλίας κυρίως με την αγορά του freehold ενός κτηρίου και την δημιουργία δικαιωμάτων leasehold ίσου χρόνου σε τμήματα του ακινήτου αυτού, που μεταβιβάζουν σε μικρότερης κλίμακας επενδυτές για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Το κέρδος τους συνίσταται στην τιμή πώλησης των leasehold που έχουν δημιουργηθεί. Το κέρδος αυτό αναπαράγεται όταν λήξουν τα δικαιώματα αυτά και το freehold καθαρίσει παρέχοντας την ευκαιρία να δημιουργηθούν νέα leasehold.

Είναι αυτονόητο ότι οι θεσμικοί επενδυτές υπήρξαν και θα υπάρχουν για πολλά χρόνια. Έχουν την άνεση χρόνου να περιμένουν για το reversion και να ξαναπραγματοποιήσουν κέρδος με την δημιουργία και πώληση καινούριων δικαιωμάτων. Αυτό οδηγεί στην παραδοχή ότι το αγγλικό δίκαιο και τα δικαιώματα που αναγνωρίζει δημιουργούν ευνοϊκό νομικό κλίμα για τους θεσμικούς επενδυτές.

Ποια είναι όμως η θέση των ιδιωτών επενδυτών; Σε τι τους ωφελεί να αποκτήσουν το freehold ενός ακινήτου; Σε οικονομία κλίμακας ιδιώτες επενδυτές μπορούν να ακολουθήσουν την ίδια στρατηγική με τους θεσμικούς – εταιρικούς επενδυτές με την διαφορά ότι για πραγματικούς λόγους αντί να διατηρήσουν το freehold μέχρι και την λήξη του leasehold που το βαρύνει να μεταβιβάσουν το βεβαρημένο freehold σε κάποιον θεσμικό επενδυτή ο οποίος θα έχει την άνεση χρόνου να περιμένει για το reversion. Έτσι ένας ιδιώτης μπορεί να πραγματοποιήσει διπλό κέρδος το οποίο συνίσταται στο κέρδος που πραγματοποιεί με την μεταβίβαση των leasehold και σε αυτό για την μεταβίβαση του reversion.

Το leasehold μπορούν να δημιουργηθούν μέχρι και 999 χρόνια, και αν προβλέπεται ρητά από τη σχετική σύμβαση μπορούν να ανανεώνονται διαρκώς σύμφωνα με τους σχετικούς όρους της. Είναι λάθος να δημιουργηθεί η εντύπωση ότι το leasehold δεν αποτελεί επένδυση. Ένα καλό leasehold με δυνατότητα ανανέωσης παρέχει επενδυτικό αποτέλεσμα στον αγοραστή του σε διαφορετική όμως κλίμακα από το freehold. Η απόδοσή του θα συνίσταται ή στην υπεραξία που θα προκύψει από κάποια ενδεχόμενη μεταπώληση, ή στο εισόδημα που θα παρέχεται από την εκμίσθωσή του. Βέβαια, επιστρέφουμε σε παραδοσιακό επίπεδο επενδύσεων όμοιο αυτού που υπάρχει στην Ελλάδα και όχι σε απόδοση μέσω ειδικών νομικών συναλλαγών.

Leoforos Aleksandras 57, Athens Greece - Tel: 210 2717137 - Fax: 210 2718481