Ο κλάδος της φιλοξενίας στην Ελλάδα έχει ιδιαίτερες νομικές απαιτήσεις που δεν εξαντλούνται στο δίκαιο των ακινήτων. Ένα ξενοδοχείο είναι ταυτόχρονα ακίνητο και ρυθμιζόμενη επιχειρηματική δραστηριότητα: υπόκειται σε ειδικό καθεστώς αδειοδότησης και λειτουργίας, απασχολεί προσωπικό που μπορεί να επηρεάζεται από τους κανόνες για τη μεταβίβαση επιχειρήσεων και συχνά λειτουργεί βάσει σύμβασης διαχείρισης ή δικαιόχρησης με διεθνή ξενοδοχειακό όμιλο. Η αγορά, πώληση ή ανάπτυξη ενός ξενοδοχείου απαιτεί επομένως να εξετάζονται όλα αυτά τα ζητήματα παράλληλα και όχι μόνο ο τίτλος ιδιοκτησίας και τα βάρη του ακινήτου.
Ο νομικός έλεγχος ενός ξενοδοχειακού ακινήτου υπερβαίνει κατά πολύ τον έλεγχο τίτλων και βαρών. Ο δικηγόρος ξενοδοχείων και τουριστικών επιχειρήσεων εξετάζει μεταξύ άλλων την κατηγορία του ξενοδοχείου, το καθεστώς λειτουργίας του, τις υφιστάμενες συμβάσεις διαχείρισης ή δικαιόχρησης και ιδίως τις ρήτρες αλλαγής ελέγχου, μεταβίβασης και καταγγελίας. Παράλληλα, όπου η συναλλαγή περιλαμβάνει τη μεταβίβαση της ξενοδοχειακής επιχείρησης, εξετάζουμε τα ζητήματα που αφορούν το προσωπικό και την εφαρμογή των κανόνων της ελληνικής εργατικής νομοθεσίας για τη μεταβίβαση επιχειρήσεων. Η παράλειψη ενός από αυτά τα ζητήματα μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα στην αδειοδότηση, στη λειτουργία ή στη συμβατική σχέση με τον operator μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Μια ξενοδοχειακή συναλλαγή είναι ταυτόχρονα συναλλαγή ακινήτου, ρυθμιζόμενη επιχειρηματική δραστηριότητα και, συχνά, συμβατική σχέση με διεθνή ξενοδοχειακό όμιλο. Οι συμβάσεις διαχείρισης και δικαιόχρησης προσθέτουν μια σημαντική εμπορική διάσταση στη συναλλαγή, πέρα από τον νομικό έλεγχο του ακινήτου και την αδειοδότηση.
Το πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα έχει επίσης εξελιχθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Το Airbnb και οι λοιπές βραχυχρόνιες μισθώσεις υπόκεινται σε συγκεκριμένες απαιτήσεις εγγραφής, φορολογικής συμμόρφωσης και λειτουργίας, ενώ σε ορισμένες περιοχές ισχύουν πρόσθετοι περιορισμοί για νέες εγγραφές. Για ιδιοκτήτες και διαχειριστές, η αξιολόγηση του ισχύοντος πλαισίου είναι ιδιαίτερα σημαντική πριν από την έναρξη ή τη μεταβολή της δραστηριότητας. Το ίδιο ισχύει για επενδυτές που εξετάζουν την ανάπτυξη ξενοδοχείου, επιπλωμένων διαμερισμάτων ή άλλου τουριστικού ακινήτου και πρέπει να επιλέξουν εξαρχής το κατάλληλο μοντέλο λειτουργίας.
Ξεχωριστό Αδειοδοτικό Πλαίσιο
Η αδειοδότηση είναι κρίσιμο μέρος του due diligence
Η αδειοδότηση και η κατάταξη ενός ξενοδοχείου διέπονται από ειδικό κανονιστικό πλαίσιο και δεν αποτελούν απλή προέκταση του ελέγχου του ακινήτου. Ελλείψεις στην αδειοδότηση ή στην κατάταξη μπορούν να επηρεάσουν τη λειτουργία, τη μεταβίβαση και την οικονομική αξιοποίηση του ξενοδοχειακού ακινήτου.
Σωστοί όροι
Οι συμβάσεις διαχείρισης χρειάζονται προσεκτική διαπραγμάτευση
Οι συμφωνίες μεταξύ ιδιοκτήτη και διαχειριστή, καθώς και οι διεθνείς συμβάσεις ξενοδοχειακής διαχείρισης, καθορίζουν τον τρόπο λειτουργίας του ξενοδοχείου, την κατανομή των εσόδων, τον έλεγχο της επιχείρησης και τα δικαιώματα καταγγελίας — και μπορούν να επηρεάσουν ουσιαστικά την αξία του ξενοδοχειακού ακινήτου και μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Κινούμενος στόχος
Το πλαίσιο του Airbnb αλλάζει διαρκώς
Το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα έχει γίνει αυστηρότερο τα τελευταία χρόνια, με ειδικούς περιορισμούς να εφαρμόζονται σε ορισμένες περιοχές. Μια στρατηγική που ήταν σύννομη πριν από λίγα χρόνια δεν είναι απαραίτητα κατάλληλη σήμερα.
Ξεχωριστό καθεστώς
Η μεταβίβαση ενός ξενοδοχείου έχει και εργασιακή διάσταση
Οι κανόνες της ελληνικής εργατικής νομοθεσίας για τη μεταβίβαση επιχειρήσεων μπορούν να επηρεάσουν το προσωπικό και τις υφιστάμενες εργασιακές σχέσεις. Γι’ αυτό τα σχετικά ζητήματα πρέπει να ελέγχονται πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής και να αντιμετωπίζονται στη σύμβαση αγοράς.