Il settore ricettivo greco ha requisiti giuridici propri che non si esauriscono nel diritto immobiliare. Un hotel è al tempo stesso un immobile e un'attività d'impresa regolamentata: è soggetto a un regime specifico di autorizzazione e di esercizio, impiega personale che può essere interessato dalle norme sul trasferimento d'azienda e spesso opera in forza di un contratto di gestione o di franchising con un gruppo alberghiero internazionale. Acquistare, vendere o sviluppare un hotel richiede quindi di esaminare tutte queste questioni in parallelo, e non soltanto il titolo di proprietà e i gravami sull'immobile.
La verifica legale di un immobile alberghiero va ben oltre il titolo e i gravami. L'avvocato per hotel e imprese turistiche esamina, tra l'altro, la categoria dell'hotel, il suo stato di esercizio, i contratti di gestione o franchising esistenti e in particolare le clausole di cambio di controllo, trasferimento e recesso. Quando l'operazione comporta il trasferimento dell'impresa alberghiera, esaminiamo anche le questioni relative al personale e l'applicazione delle norme greche sul trasferimento d'azienda. Trascurare uno di questi aspetti può creare problemi sul piano autorizzativo, sulla gestione dell'hotel o nel rapporto contrattuale con il gestore dopo la conclusione dell'operazione.
Un'operazione alberghiera è al tempo stesso un'operazione immobiliare, un'attività d'impresa regolamentata e, spesso, un rapporto contrattuale con un gruppo alberghiero internazionale. I contratti di gestione e di franchising aggiungono all'operazione una dimensione commerciale rilevante, che va oltre la verifica legale dell'immobile e le autorizzazioni.
Anche il quadro normativo greco sugli affitti brevi si è evoluto in modo significativo negli ultimi anni. Airbnb e le altre locazioni brevi sono soggetti a specifici obblighi di registrazione, di conformità fiscale e di esercizio, mentre in alcune aree si applicano restrizioni aggiuntive alle nuove registrazioni. Per proprietari e gestori, valutare il quadro in vigore è particolarmente importante prima di avviare o modificare l'attività. Lo stesso vale per gli investitori che valutano lo sviluppo di un hotel, di appartamenti con servizi o di altri immobili turistici e devono scegliere fin dall'inizio il modello di gestione adeguato.
Un Quadro Autorizzativo a Sé
Le autorizzazioni sono una parte critica della due diligence
L'autorizzazione e la classificazione di un hotel sono disciplinate da un quadro normativo specifico e non costituiscono una semplice estensione della verifica immobiliare. Carenze nell'autorizzazione o nella classificazione possono incidere sulla gestione, sul trasferimento e sullo sfruttamento economico dell'immobile alberghiero.
Definire bene i termini
I contratti di gestione richiedono una negoziazione attenta
Gli accordi tra proprietà e gestore e i contratti internazionali di gestione alberghiera determinano come viene gestito l'hotel, come vengono ripartiti i ricavi, chi controlla l'impresa e quali sono i diritti di recesso — e possono incidere in modo sostanziale sul valore dell'immobile alberghiero anche molto dopo la conclusione dell'operazione.
Bersaglio mobile
Il quadro normativo su Airbnb cambia di continuo
Il quadro normativo greco sugli affitti brevi si è inasprito negli ultimi anni, con restrizioni specifiche applicabili in determinate aree. Una strategia conforme di qualche anno fa non è necessariamente adeguata oggi.
Regime separato
Il trasferimento di un hotel ha anche una dimensione giuslavoristica
Le norme greche sul trasferimento d'azienda possono incidere sul personale e sui rapporti di lavoro in essere. Tali aspetti vanno quindi verificati prima del perfezionamento e disciplinati nel contratto di acquisto.